本报记者/詹方歌/卢志坤/北京报道

土地闲置十余年的北京通州金融街(7.100, 0.11, 1.57%)武夷融御项目在预热许久后，于6月底正式取得预售许可证开盘销售。6月29日，开盘仅3天，该项目内4种户型仅剩2种还有余房。

《中国经营报》记者6月中旬走访该项目时了解到，金融街武夷融御当时虽然未拿到预售证明，但却早已未售先火。彼时，该项目的排号意向购房者已经与房源总数相当。因通州区新盘少有50平方米小户型产品，该项目中少量小户型最为抢手。除此之外，该项目中包含4栋公租房，销售人员透露，该楼栋是政府机构为高级别公务员准备的。

金融街武夷融御与2019年新搬迁至通州的北京市政府相邻，楼盘销售人员透露，该楼盘此前一直未拿到预售证或与此相关。

作为通州近年来少有的小户型住宅项目，金融街武夷融御“遗留”许久。记者查询发现，该项目地块曾放置十余年未动。而在2012年至2015年间，曾有一家地产公司短暂成为项目公司股东之一，而后获利1亿多元离场。

小户型销售火爆

据记者实地探访，金融街武夷融御此番开盘的东区一期商品房项目共4栋楼、828套房源，到6月12日，已经排号的意向购房者达800余位。售楼处工作人员告诉记者，50平方米一居小户型项目仅有84套房源，如果想买房，“只能拼手速”。70余平方米的两个户型共有500余套，房源相对充足，预定人数也已经有400多位。

6月29日，该项目开盘仅3天，小户型已经预定完毕。上述销售人员告诉记者，该项目已经在端午节期间开盘，部分客户已经预定，6月29日起正式付款。目前，仅70余平方米的两居室户型还有余房。如果想要50平方米的小户型，只能等此前预定但还未付款的客户放弃购买。

据悉，金融街武夷融御项目均价在6.1万~6.5万元/平方米，算上折扣，每平方米不到6万元。上述售楼处工作人员表示，这一价格在通州区新盘中并不算高。据记者了解，与金融街武夷融御不到7公里的北京东湾项目，每平方米均价达到6.9万元。

金融街武夷融御项目位于通州新城 0505 街区，东至东六环西辅路，南至紫运园北街，西至武夷花园东路，北至通胡路，距2019年初搬至通州的北京市政府、北京财政局、北京商务局等机关单位不到3公里。

上述售楼处工作人员告诉记者，此前该项目预售证迟迟未能拿到，其中一个原因是金融街武夷融御邻近北京市政府等机关单位，位置相对特殊。

金融街武夷融御属于上市公司中国武夷(3.940, 0.05, 1.29%)旗下武夷花园南区项目。该项目目前在建部分为东区，中区和西区则处于待开发状态。

目前在建的东区项目，除商品房外还包含限价房、商业、办公、商务酒店、地下车库等。

售楼处工作人员告诉记者，此次开盘的商品住宅楼编号为1-4，南侧的5-8号住宅则为政府已回购的保障房项目。1-4号楼北侧将建设写字楼，其中一栋已经定制为某农商银行总部。

上述售楼处工作人员介绍，该小区内还会配备2所幼儿园和1所小学。预计2022年小学开学，但师资力量从何处引入目前还未确定。

记者了解到，金融街武夷融御东区项目中包含4栋政府保障房项目。2017年，金融街武夷融御项目的开发企业之一——中国武夷实业股份有限公司（000797.SZ，以下简称“中国武夷”）委托机构对该项目公司北京武夷房地产开发公司（以下简称“北京武夷”）进行市场评估时曾透露，该项目的初步开发方案中，包含东区6.69万平方米的限价房，但在2017年7月北京市发改委和住建委对该项目的批复中，限价房面积被调整至7.51万平方米。

2018年12月1日，北京武夷与北京市保障性住房建设投资中心签订《北京市公共租赁住房收购合同》，后者以11.29亿元收购武夷花园南区项目限价商品房地上公租房住宅（含装修）5-8号楼和地下产权车库及库房部分。

2011年10月颁布的《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》显示，公共租赁住房的本意之一是解决本市中低收入家庭住房困难问题，因此以下三类人可申请公租房：廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭；具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下；外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。

上述售楼处工作人员则对记者表示，金融街武夷融御项目内的这4栋公租房是给政府公务员准备的，且只有较高级别的政府公务员才有资格入住。记者就该消息向该项目另一开发企业金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街控股”）求证，截至发稿并未获得回复。

通州区另一楼盘销售人员告诉记者，通州目前已经开盘和将要开盘的大部分楼盘包含公租房等政府福利房，但项目内包含这样的楼宇对于开发商而言则是折损高端楼盘品质。

对方同时提及，如果开发商未在楼盘内建设“政府福利房”，一种可能的替代选项是在楼盘内建设一定比例的小户型房屋，为通州区吸引年轻高端人才营造相对好的环境。

武夷花园南区项目由金融街控股和中国武夷共同开发，二者皆有国资背景，其权益比例为30%和70%。

2017年9月，评估机构对北京武夷进行市场评估时曾透露，武夷花园南区项目包括商品住宅、限价房、商业、办公、商务酒店等板块，总建筑面积超过52万平方米。

2020年1月，中国武夷、北京武夷与武夷花园南区项目西区地块签订《补充协议》，将出让合同所约定的总建筑面积10.84万平方米调增为36.88万平方米。其中，住宅部分新增6.69万平方米，商业配套部分新增建筑面积1.06万平方米，地下车库新增建筑面积6.70万平方米。为此，中国武夷需补缴土地出让金21.37亿元。

一地产公司曾介入获利上亿元

记者了解到，该项目在2014年1月获得北京市规划委员会批复，得以重启。2017年12月引入金融街控股作为战略投资者，地块随即开工建设。在此之前，武夷花园南区项目涉及的3宗地块曾闲置十余年之久。

据中国武夷公告，该处地块最初有600亩土地，由香港武夷（集团）有限公司（以下简称 “香港武夷”）持有。1999年，中国武夷旗下控股子公司收购香港武夷100%股权，同时获得该块土地。但此前有媒体报道称，北京市国土资源局的出让结果显示，北京武夷于2003年2月才受让武夷花园南区3块土地。

公开信息显示，武夷花园南区项目原规划为39万平方米住宅，2005年因通州新城控规调整暂停建设，而后一直未动工。

据记者查询了解，2005年至2014年的9年间，曾有一家地产企业在2012年短暂持有项目公司北京武夷，2015年又将其持有的30%股权卖回给中国武夷，随着北京武夷股权价值水涨船高，该公司也套现走人。

2012年2月，中国武夷发布公告称，北京武夷原股东香港美盛顾问有限公司及香港华凌有限公司将其持有的合计20%北京武夷股权，以3.16亿元转让给北京地雅投资管理集团有限公司（以下简称“地雅集团”）。而上述两家北京武夷原股东则是香港武夷透过信托持股北京武夷的委托人。

香港武夷为中国武夷子公司，为何中国武夷要将股权拱手让人，再以相对高的价格收回股权呢？记者致电中国武夷证券事务部门，对方回复称，虽然看起来是香港武夷通过信托持有北京武夷20%的股份，但实际上股权并不属于香港武夷，其余信息则以公告为准。

据悉，此番转让中，地雅集团是透过香港注册公司智盛博雅广告传媒有限公司持股北京武夷。2015年，上述收购还未最终完成，中国武夷又将北京武夷20%的股权以4.31亿元的价格收回。这意味着，3年时间里，地雅集团仅通过收购北京武夷20%股权，获利1.15亿元。

2012年5月，北京通州综合投资公司以1.58亿元底价挂牌北京武夷10%股权，由中通房地产开发有限公司（以下简称“中通房地产”）接手。2015年6月，中国武夷受让中通房地产持有的10%股权，作价2.15亿元。

据《中国经营报》记者查询了解，北京中通房地产与地雅集团大概率为同一实控人。

天眼查信息显示，穿透股权关系，中通房地产大股东为持股99.79%的天地众大投资（集团）有限公司。天地众大投资股东则为自然人张志利及北京地雅建筑安装工程有限公司（以下简称“地雅工程”）。穿透地雅集团股权关系，其股东则为天津地雅房地产开发有限公司（以下简称“天津地雅”）及地雅工程。

记者了解到，天津地雅及地雅工程，与其余3家公司——地雅古森红农业发展（天津）有限公司、北京康运达物资销售有限公司、北京地雅开发有限公司存在循环持股关系，其实控人暂不明晰。但公开资料显示，地雅集团董事局主席为张志利，公司业务以投资房地产为主、也涉足旅游度假、电子技术开发、汽车出租、汽车租赁、汽车修理等行业。